월세인상? - 연간 2천만원이하 주택임대소득 과세 시행

월세인상? - 연간 2천만원이하 주택임대소득 과세 시행

월세인상? - 연간 2천만원이하 주택임대소득 과세 시행

2019년 개정 시행되는 법안 중 연간 2천만원이하 주택임대소득 과세 시행이라는 항목이 있다.

이외 알아두면 좋을 개정안은 이전 포스팅을 참고하기 바란다.

2018/12/28 - [정치&사회&경제] - 2019년 이렇게 달라집니다

연간 2천만원이하 주택임대소득 과세 시행의 의미가 월세인상으로 이어질까?

해당 안이 시행되면 어느 점이 달라지는지에 대해서 포스팅 해보도록 하겠다.

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주택임대소득에 대한 세제개편은 과세형평성을 제고하는데 의의가 있다.

2019년 1월 1일부터 시행되며, 해당 세제개편내용은 기획재정부 소득세제과에서 담당하고 있다.

우리나라는 현재까지 연간 2천만원 이하 주택임대소득에 대해서 비과세 혜택을 주고 있었다.

즉, 내가 월세로 월 40만원 씩 연 40*12=480만원의 소득이 있었으면 480만원에 대해서 세금을 걷어가지 않았다.

이번 개정안은 바로 이 비과세 되어 왔던 연간 2천만원이하 주택임대소득에 대하여 과세를 시행하게 된다.

납세자가 2020년 5월 다른 소득과 합께 합산하여 신고하거나, 분리신고를 해야한다.

분리과세시 신고 금액은 다음과 같이 결정되게 된다.

분리과세시 세액 : [총수입금액 × (1 - 필요경비율) - 기본공제*] × 14%

여기에 다른 점은, 민간임대주택법에 따라 임대주택으로 등록한 경우에는 필요 경비율이 60%, 기본공제가 400만원이라는 것이다.

민간임대주택에 관한 특별법(14912).hwp

특별법 출처 : 국가법령정보센터 http://www.law.go.kr

무슨 말인지 도통 모르겠다..

다음의 표를 살펴보자.

예시는 위에서 언급한 월 40만원 씩 연 40*12=480만원의 소득이 있었음을 가정한다.

	임대주택 미등록	임대주택 등록
필요경비	50% 차감	60% 차감
공제금액	200	400
과세표준 (세금부과대상금액)	(480*0.5)-200=40	(480*0.4)-400=-208
산출세액 (부과세금)	40*0.14=5.6	없음
결정세액 (최종부과세금)	5만 6천원	없음

480만원을 연 월세소득으로 받을 시 임대주택을 등록하면 부과되는 세금이 없고, 임대주택을 등록하지 않으면 5만 6천원의 세금이 부과된다.

계산법에 따르면, 월 약 33만원, 연 400만원 초과로 소득이 발생하게 되면 세금이 부과되는 것이다.

임대주택으로 등록하더라도, 월세 약 84만원, 연 1,000만원 초과로 소득이 발생하게 되면 세금이 부과되기 시작한다.

그렇다면 1,000만원 초과 시 임대주택 미등록자와 임대주택 등록자와의 세금 차이는 어떻게 될까?

월 약 84만원 씩 연 1,000만원의 소득이 있었음을 가정한다.

	임대주택 미등록	임대주택 등록
필요경비	50% 차감	60% 차감
공제금액	200	400
과세표준 (세금부과대상금액)	(1,000*0.5)-200=300	(1,000*0.6)-400=0
산출세액 (부과세금)	300*0.14=42	없음
결정세액 (최종부과세금)	42만원	없음

임대주택으로 등록하더라도 세금이 부과되기 시작하는 1,000만원을 기준으로 임대주택 미등록 시 연 42만원의 세금이 부과된다.

현재 임대주택등록한 경우 4년 임대 시 세액의 30% 8년 임대 시 세액의 75%를 감면해주고 있으므로 금액은 더 달라지게 된다.

그렇다면, 월세로 연 2천만원의 소득이 있다고 가정하였을 때를 비교해보도록 하겠다.

	임대주택 미등록	임대주택 등록	임대주택 4년 등록	임대주택 8년 등록
필요경비	50% 차감	60% 차감	60% 차감	60% 차감
공제금액	200	400	400	400
과세표준 (세금부과대상금액)	(2,000*0.5)-200=800	(2,000*0.4)-400=400	(2,000*0.4)-400=400	(2,000*0.4)-400=400
산출세액 (부과세금)	800*0.14=112	400*0.14=56	400*0.14=56	400*0.14=56
결정세액 (최종부과세금)	112만원	56만원	30%차감 39만 2천원	75%차감 14만원

최대 연 98만원이나 세금이 더 부과되게 된다.

그럼, 일반적인 원룸에 대해서 생각해보자.

4층 짜리 건물, 한 층에 3개의 원룸 총 12개의 방이 있고, 월세 40만원 씩 받는다고 가정하겠다.

그럼 12*40*12=5,760만원의 연 월세 소득이 발생한다.

	임대주택 미등록	임대주택 등록	임대주택 4년 등록	임대주택 8년 등록
필요경비	50% 차감	60% 차감	60% 차감	60% 차감
공제금액	200	400	400	400
과세표준 (세금부과대상금액)	(5,760*0.5)-200=2680	(5,760*0.4)-400=1904	(5,760*0.4)-400=1904	(5,760*0.4)-400=1904
산출세액 (부과세금)	2,680*0.14=375.2	1,904*0.14=266.56	1,904*0.14=266.56	1,904*0.14=266.56
결정세액 (최종부과세금)	375만 2천원	266만 5천 6백원	30%차감 186만 6천원	75%차감 66만 6천 4백원

위와 같이 세금이 부과된다.

그럼, 집주인은 부과되는 세금만큼 월세를 인상하려한다면, 얼마를 더 걷게 될까?

예시는 위와 같이 4층 짜리 건물, 한 층에 3개의 원룸 총 12개의 방이 있다고 가정하여 5,760만원의 연 월세 소득이 발생한다고 본다.

	임대주택 미등록	임대주택 등록	임대주택 4년 등록	임대주택 8년 등록
결정세액	375만 2천원	266만 5천 6백원	186만 6천원	66만 6천 4백원
손해보지 않기 위해 올려야 하는 금액	404만원	283만원	195만원	68만원
세대 당 인상 금액	약 2만 8천원	약 1만 9천원	약 1만 3천원	약 4천 7백원

각 월세 세대 당 최소 4천 7백원에서 최대 2만 8천원까지 인상해야 최소한의 손실을 막을 수 있게 된다.

물론, 집주인 입장에서는 여기에 종합부동산세, 건강보험료 등 각종 세금 인상에 따른 비용도 포함시키려 할 것이기 때문에

(포스팅에는 종합부동산세 인상에 따른 전세비용, 다주택 세금을 포함하지 않았음)

실제 오르는 금액은 최고 계산된 금액보다 2배 이상이 될 것이라 생각한다.

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이상 주택임대소득 과세가 시행되면 예측 가능한 월세 인상에 대해서 계산해보았다.

소득이 있으면, 세금이 부과되는 것은 당연하다.

하지만 종합부동산세 및 주택임대소득 과세 시행으로 월세 및 전세값 인상을 법으로 규체하지 않는다면,

집주인 입장에서는 월세 및 전세값 인상을 각 세대주들에게 요구할 것이 뻔하다.

누구를 위한 세재개편일까?

결국 서민에게 더 많은 부담을 주게 되는 정책이 되지 않기를 바랄 뿐이다.